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[原创] 中国房地产市场怎么了?

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秀才

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发表于 2017-6-19 11:03:15 | 显示全部楼层 |阅读模式
中国房地产市场怎么了?
西昌航天杨周
中国的房地产市场在高歌猛进数年之后终于在走向了深秋——其实这并非全是政府的调控之功,当然,中央政府在其中做了大量努力以降温房地产市场,但最重要或最直接的原因却是目前市场经济的不景气!这是市场经济带来的必然结果!受全球经济环境的影响,政府于今年年初降低了国民经济增长的预期,开始着手进行经济结构调整,明确宣布政府不再出台任何救市政策,货币供给大幅度趋紧,各实体经济面临着普遍性的生存困境,三角债在整个市场经济活动中大量存在,依靠银行过日子的房地产企业开始普遍面临流动性资金紧张甚至断流的局面,有许多规模和实力较小的房地产企业因此而倒闭。在此情况下,房地产企业不得不开始降价换量,以获得必须的流动性资金。而这种房价下跌势头一现,又再次强化了广大购房者的观望心态,更加重房产销售的难度。经济下行的压力在房产市场表现得特别明显,无疑成为房市降温的最有力推手。
房地产市场持续低迷的另一原因是:经历人口高峰后的中国正在进入老龄化社会,社会劳动力的供给近几年已持续降低。在消化了前期高人口出生率带来的住房消费力后,社会劳动力供给的降低无疑将使房地产市场的绝对购买者数量不断下降。在老龄化社会状态下,我们可以想象或看到这样一幅景象:一对新人要结婚了,而他们双方父母各有一套商品房要给他们,而他们的爷爷、奶奶和外公外婆也各有一套房子准备送给他们,这对新人于是茫然了,这四套房到底住哪套房好呀!也就是所谓的房屋的钢性需求在迅速地降低!其实,我从来就没有认可房产的钢性需求这一说法,这一说法本来就是房地产企业炒作出来的噱头而已。
人口的大规模流动是市场经济发育成熟与否的标志,常住地的不固定成为当今新时期的显著特点之一,由于存在大量不确定性,以及对自己未来经济状况的担忧,在此情况下,租房成为很多人的第一选择!事实上,从我国目前房地产市场的租售比这个指标来说,购房从财务角度上来说很不合算。国际上用来衡量一个区域房产运行状况的一个指标就是租售比。通常租售比在1160~1200之间是适宜的。如果租售比高于1200,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现,此时购房将有较大风险;如果低于1160,表明这一区域房产投资潜力相对较大,后市看好。而我国目前70个房价监控城市的租售比普遍大于1400,高的更达1700以上。也就在这些城市购房,如果你将所购房屋用于出租获利,你可能需要50年或60年才能收回房屋成本。这样的投资收益率显然是无法让人满意的,也不会的人去投资的。那么为什么还有许多人投资于房产市场?这就是当今一个最令人费解的问题了——地方政府、银行、房地产开发商共同通过炒作或市场操作制造出一个假象:房价将永远持续地上涨下去,只要购房就可以赚钱。这个谎言居然能够欺骗全国人民这么久、这样广泛、这样深入,可算是一个中国奇迹!
房产市场必须永远不断地涨价才能保证你的投资不缩水,但这显然是不科学的,也是不现实的,市场经济中没有什么可以长期脱离实际价值而存在。因此,这只能是一个击鼓传花式的游戏,你只能寄希望鼓声停时,花没有停在自己手中,否则,你手中的房产价值将下跌到让你崩溃的地步,你的财富将在一夜之间荡然无存。
这些年的高房价摧毁了中产阶级,剥夺了三代人的幸福,也透支了三代人消费能力,让许多人当上了节衣缩食的房奴。现实教育了大众,与其成为房奴不如当开心的租房族!这种大众意识的转变让购房不再是每个人的必须选择,租房成为越来越多人的理性选择!从而直接降低了购买意愿。目前,许多城市的房市现状已显示了大众的购房意愿在明显下降,这进一步加剧了房市的寒冬。
政府强力推进不动产登记制度,这是具有重要战略意义的行动。这将使黑色或灰色收入人群不得不改变财富的保有方式,于是会有大量空置房将集中进入房地产交易市场中抛售,从黑色或灰色收入人群手中释放的存量房可能直接导致市场供给关系变化,从而影响到价格变化。根据非官方的调查统计数字证明目前,我国大约有近五仟万套空置房,而这一数字相信随着不动产登记制度和房产税的开征,将进一步升高。
投资房产在一个特定时期可能会获利,但不会永远获利!在经过重庆、上海的房产税开征试点后,全国将2017年全面实施房产税征收。这将增大了房产保有成本,其次是部分原房产开发环节税收和税金将向持有环节转移,从而将大大降低房产销售价格。最关键的是这样一个措施将直接打击了炒房团的信心和市场炒作的基础,结果就是市场炒作力量将逐步退出房产市场。当这个房市只有正常的住房需求时,其市场价格肯定将回归正常。
从以上分析中,我们可以看出,目前的房地产市场降温有其必然性,并不需要为此大惊小怪,而且,房地产市场的降温对降低经济风险、构建良性化的市场经济具有重要作用,对营造良好的中国社会结构有较好的推动作用。
形成目前高房价的原因何在?高房价的受益人是谁?是当地政府、房产企业、银行、与房产相伴生存的广告媒体和无良专家学者、炒房人!他们一起形成了一个利益链条。在这其中,他们相互配合、共同哄抬了房价。在房价开始下行的时候,由于风险的迫近,银行自然会迫不及待地跳了出来,企图通过释放利好信号的方式,继续忽悠或绑架广大人民继续做房奴。其实这也可以理解:中国房地产市场最大的风险承担者其实是银行。地方政府虽然是高房价的最大收益者,可他却好像局外人,吃饱喝足,屁股一抬就走人。能够用银行的钱干自己的事成为这个时代最优秀的利润方式!因此,炒房团、房地产企业的资金大多都源于银行,但风险却都转移给了银行。因为银行是国家的,风险与个人没多大关系,于是银行的一些个人在得到炒房团、房地产企业给予的好处后,与其合谋将资金大量地投向了房地产。在房市面临寒冬时,这三方面的人都可以站起身就走了。于是,整个房市这饭桌前就只留下银行这个可怜者去买单,这样银行就成为风险的最大承担者。当全国各地出现断供弃房现象时,整个房地产利益链条上最担心的环节就是银行。他担心这种现象会成为普遍现象,否则,大量的银行贷款将成为呆坏账,正是这种恐惧,使得银行不惜与中央政府的宏观经济政策对着干,也要跳出来闹一把,它需要千方百计地打消老百姓的观望情绪,忽悠更多的老百姓进入房地产市场。可是,银行的这种企图是不可能实现的,任何有理性的消费者或投资者此时都会远离房地产市场!因为,房地产的降温符合国家利益和个人利益,是符合经济运行规律的,其降温是必然的!让房地产市场回归理性和保障性是中国社会历史发展的必然选择。其原因如下:
一、为实体经济的复苏创造条件,使经济运行环境良性化
由于房地产存在太大的利润空间,因此,各种社会经济组织纷纷杀入这一行业,特别是国企。全国各地出现大量的新地王就是一个非常明确的信号,这些企业高姿态地进入房地产行业并不是个好现象,说明房地产的高利润让他们无心于实体经济的发展,从而将大量资金转向了利润更高的房地产,使实体经济资金情况更加恶劣,对实体经济的发展带来严重影响。出现大量民企老板负债外逃的温州是我国民营经济相对集中和繁荣的地区,也是我国民营经济的风向标。如今,温州及沿海地区大量的民营企业纷纷倒闭,已说明我国民营企业已在相当程度面临了生存的困境。这其中的困境之一就是“钱慌”,大量的生产经营所需的流动资金都被房地产业这个黑洞吸走。如果一个国家的经济只剩下股市的虚拟经济,只剩下房市的泡沫,那么国家就危险了!高房价抑制了大众的消费,使国家种种带动大众消费的措施难以真正起效,由于高房价的抑制作用,对商品销售带来严重的影响,只有解放出大众的销费力,才能为实体经济的复苏带来机会。
二、关注民生的需要,减少广大人民的不满情绪。
高房价成为备受注目的焦点,成为社会大众最质疑和不满情绪最集中的话题。通过对国家政策的解读,我们可以得到这样一个信号:国家从长治久安、构建和谐社会出发必将加强对民生的关注,其中一个措施就是出台一系列打压高房价的政策,让广大社会大众能够有房住并住得起房,以减少广大人民的不满情绪。
三、国家防范金融风险的必要选择。
目前参与炒房的人群决不仅是国内投资者,还有大量境外游资,这些境外游资借用种种渠道进入我国房市和股市,操控我国房市和股市。日本的教训不可谓不深刻。当年日本仅东京都一个地区的房产总资产额就可购买美国所有的房产时,是何等风光,可一个《广场协议》就让世界经济总量居第二的日本失去了二十年的经济发展,日本用二十年时间才从房市和股市的崩溃中走过来。中国经济的三十年发展是成功的,但目前我们的国际环境也是非常恶劣的,敌对势力寻找着各种打击中国的突破口,其中最可能、最有效的打击手段大约就是金融战争。他们会用吹大房市、股市的泡沫,然后采用突然抽逃资金的方式,将获得的所有利润通过地下钱庄汇出,在一夜之间,房市、股市崩溃,国家和人民的财富不翼而飞,国家经济陷入长期滞胀状态,人民陷入生活困境!
房市、股市的泡沫破坏国家的货币体系,危害了国家金融安全,这是一个健全的经济体最不能容忍的事,因此,打压高昂的房价不仅是现实经济政策的调整,也是国家为防范金融风险而做出的具有深远影响的战略选择。

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